Управляющая компания

автор денис666666 Пт 08 Май 2009, 12:42

Первое сообщение в теме :

довольны ли вы нашей управляющей компанией?! я думаю, что нет! и это совершенно верно. за год обслуживания нашего городка почти ничего не производилось ее силами. отремонтировано три подъезда и все, а вся остальная работа производилась за счет средств администрации. ежемесячно собирается с нас около одного миллиона рублей, вопрос куда уходят деньги. ответ прост, выплачивается зарплата сотрудникам, оплачиваются коммунальные услуги, а остальные деньги идут на развитие других, не наших объектов, а также оседают в карманах директоров компании. даже когда нас обслуживали военные было намного лучше, а была еще и компания ЖКК, которая направила обслуживание городка в правильное русло, так как знает свое дело. я не одвиняю нашего начальника домоуправления, она граматная и опытная женщина в плане содержания жилья, я обвиняю ее рукаводителей. такая же ситуация и с водоснабжением и с теплоснабжением, так как управляет всем эта же компания. в нашу воду на развитие они не вложили ни копейки, а на котельных вообще несколько раз заканчивался уголь (надо спросить у администрации, а есть ли вообще договор на поставку угля?). срок по договору обслуживания истекает в августе, так может быть выйдем с предложением к администрации о смене управляющей компании, это наше право!!! я думаю эту тему надо обсудить!

автор вася Вс 08 Ноя 2009, 20:41

Умножать и складывать научились.
Будем отнимать:

А теперь по каждому подъезду:
Предположим (грубо) в подъезде 20 квартир и каждая кВ. платит по 2000 рублей в месяц.

20 (квартир) х 2000 (рублей) = 40 000 (рублей в месяц), а в год?
40 000 (рублей) х 12 (мес.) = 480 000 (рублей в год!)

Почти все расчёты ведутся с кв.м.
1. содержание жилья-9.56 с кв.м. -цифра выдаётся тарифным комитетом на год ( в т.ч.-1.79 с кв. м. на содержание всего штата упр. компании) т.е.-7,7 на ремонт крыши,стен, дверей, домофонов, доводчиков,подъездов и всего до квартир. В квартире-все вертик. трубы -упр. комп., горизонтальные - за свой счёт.
2. рем. жилья-3.73 с кв.м.(не измен. в течении года)-расход по смыслу
3. вода хол. -22,00 х 5,5 м. куб с прописанной души. Общий расход можно уменьшить за счёт счётчика.
4. канализация-16,73 х5.5 м.куб - см. выше.
5. отопление-22.55 с кв.м.( не изм....) можно уменьшить общую сумму за счёт 1го счётчика на дом.
6. газ-27.92 за м. куб. (итоговая сумма значительно уменьшается счётчиком)
7. в\мусора-2.33 с кв. м.( не изм....)
8. антенна-85,00
ИТОГО: 9,56+3,73=13,29 с кв.м. Если их-60,то-797,4 с квартиры.

По дому: возьмём-50кв.м.х20х4х13.29х12= 637 920 руб. - 5ти эт. 4х подъездный дом в год. Все остальные деньги надо отдать за оказанные услуги по тем же расценкам что платим и сейчас.
При создании ТСЖ:
ОБЯЗАТЬ ВСЕХ ЖИЛЬЦОВ - поставить за свой счёт счётчики воды(2500-2800руб), счётчики газа(8000 руб) в каждую квартиру, учёт воды отопления- 1 на дом. ( ??? руб.) Это 11 тыс., которые окупятся через 2-3 года. Посчитайте кто это сделал добровольно!? Но только в таком случае появиться разница в оплате по сравнению с упр. компанией.
Нанять постоянного или на розов. работы сантехника с зарпл.-??,
электрика -???., дворника и уборщицу. Купить необходимый запас расходного материала, иметь помещение где это хранить, и где собираться, т.к. все расходы надо согласовывать и обсуждать.
Да, летом за отопление платить не надо, но кто и за что проверит летом всю домовую систему отпления, сделает возникший ремонт, промоет её, оппресует всю систему перед запуском?
Из них- 7160 руб (по 1,79) на зарплату как минимум 2х чел -председ. ТСЖ и бух. ) А-У-У! желающие!!?? Или для себя возьмём др. цифры? Или надо с агитировать ещё пару домов?
Да, и ещё, самый главный фактор для ТСЖ, это собираемость
денег по квитанциям. Ведь в городке есть рекордсмены -суммы долгов доходя до100 000 тыс. А всего 10-15% неплательщиков по городку, это-350-500чел. живут за наш счёт!
Я не против ТСЖ, только вот дома у нас, все ветераны, и содержание их ....
Да, смотрите на город. Только принятый в эксплуатацию дом, позволит некоторое время накапливать суммы в прок, и создаёт условия для его содержания.
А пока, хотя бы, истребовать от упр. компании через своего депутата, и только через него, отчёт за месяц, квартл -доход-расход.

автор Олег Вт 10 Ноя 2009, 10:22

Все же я считаю объединяться в ТСЖ в Гарболово необходимо, хотя бы потому, чтобы начать приводить в порядок подъезды, квартиры и внешний вид дома, а не «кормить» администрацию вместе с единственной управляющей кампанией, которые просто обнаглели, и поставленные задачи выполняют не в срок, а то и вообще забывают про их выполнение. Работать сантехником и одновременно электриком найдется много желающих в Гарболово, по уровню соответствующему заработным платам. Счетчики кое-как люди поставят это в интересах каждого т.к., жить я думаю не 2-3 года осталось, все окупится! А вот «злостных» не плательщиков за квартиру и всех должников, решением суда переселять, можно в Матоксу в пустующие деревянные дома без удобств. (Вода в колодце, туалет на улице). Во Всеволожске так уже делают! Это единственный способ заставить платить по счетам.

автор Олег Чт 12 Ноя 2009, 07:46

Как управлять своим домом

(на примере консалтинговой группы ЛЕКС Вареник Руслан)

Помните строку «Содержание и ремонт жилья» в своей квитанции? А то, сколько раз вы ругались на родное ЖЭУ, которое «сто лет ничего не красило, а деньги дерет»... Эти вопли души донеслись дозаконо-дателей, придумавших новый Жилищный кодекс, что вступил в силу 1 марта2005 года. Он-то и определил, что до 1 марта 2006-го все собственники квартир должны будут выбрать: кто же станет управлять их домом. А значит, сами решить: как будет построена «жилищно-коммунальная арифметика» в их собственных жилищах.

Из чего будем выбирать

Способ управления может быть одним из четырех

1. Создать товарищество собственников жилья (ТСЖ)или жилищный кооператив, которые будут заключать с обслуживающими организациями договоры о ремонте и содержании общего имущества дома, а также об оказании коммунальных услуг.

2. Возложить решение всех возникающих коммунальных проблем на плечи каждого из жильцов. Они сами будут заключать договоры на коммунальные услуги. Договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в этом случае заключаются от имени всех собственников дома.

3. Доверить коммунальное благополучие жителей управляющей организации, которая от имени жильцов наймет подрядчиков.

4. Если собственники так и не сподобятся определиться с выбором, то это за них сделает администрация: сама предложит «не определившимся» управляющую организацию на свой выбор.

Вариант № 1: если вы создаете товарищество собственников жилья

Что такое товарищество собственников жилья и чем оно владеет?
Итак, вы решили создать ТСЖ. Это товарищество (объединение) собственников жилья в многоквартирном доме, которые совместно управляют всем недвижимым имуществом дома, обеспечивающего эксплуатацию, а также владеют и распоряжаются общим имуществом дома. А это лестничные площадки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы (в которых есть инженерные коммуникации), крыши, ограждающие конструкции, земельный участок, где расположен дом, элементами озеленения и благоустройства.

Экономим ли мы, заключив договор на услуги?

С помощью управляющей компании сэкономить можно так:
заключая договор на руководство своим домом с управляющей компанией, члены ТСЖ доверяют ей право выбирать подрядчиков для ремонта, заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг(выбирать тут не из кого, это монополисты: «Водоканал», энергетики и т.д.). В свою очередь, представители управляющей компании будут обязаны собрать членов ТСЖ и рассказать им - что они выбрали. А люди - принять это решение или нет. А также могут инициировать замену подрядчика: не понравилась цена, которую заломил потенциальный маляр вашего подъезда, - нашли другого. Но за работу управляющей компании придется платить.

Без помощи компании можно экономить так:

количество работ по содержанию и ремонту жилья, если от услуг управляющей компании решено отказаться, определяет само товарищество. Что-то можно урезать, что-то -сократить. Благодаря этому размер вашей квартплаты обещает снизиться. Однако принимать решения об экономии придется в соответствии с правилами и нормами содержания жилфонда. Их нарушение может привести к серьезному штрафу от пожарных, сан эпидемиологов и жилищной инспекции. Например, если вы решили сэкономить на вывозе бытовых отходов с контейнерных площадок и делаете это раз в неделю (баки положено опустошать каждый день), - уж будьте уверены, санэпидстанция вас по головке не погладит.

Заниматься орг вопросами станет правление товарищества (его выбирают на собрании из членов ТСЖ).

Однако вот беда - найти председателя с большим управленческим опытом, который сходу бы разобрался во всех тонкостях руководства жилищем да еще бы обладал «техническим талантом», очень непросто.

Вариант № 2:непосредственное управление

Выбирая этот способ, жильцы дома кладут проблемы управления на свои плечи, решая абсолютно все вопросы на общих собраниях.

Минусы

Поскольку вопросов может возникнуть бесчисленное множество, то и собираться придется очень часто, и договариваться до хрипоты. А это уже совсем не просто, учитывая, что в доме может быть больше сотни квартир. К тому же не все вопросы можно решить только на собрании. Наверняка могут пригодиться услуги юриста, бухгалтера, делопроизводителя - в общем, придется раскошелиться! Да и проблема капремонта может оказаться непреодолимо сложной: возможности взять общий кредит у неорганизованных жильцов нет (только если на общем собрании рассчитают необходимую сумму и каждый жилец возьмет часть кредита). В то же время просто скопить необходимую сумму если каждый из жильцов будет ежемесячно откладывать деньги в общий резерв (тоже ой как непросто: к сожалению, не все наши горожане еще так сознательны - несвоевременная оплата жилищно-коммунальных платежей тому свидетельство).

Что надо сделать

Предпочтя такой способ управления, жильцы дома должны будут отказаться от действующих договоров с жилищными организациями-подрядчиками, выполняющими услуги по ремонту и содержанию дома, и заключить новые соглашения. Правда, это не значит, что у каждого собственника будет свой дворник, слесарь и т.д. Новые обслуживающие организации будут выбраны для всех на общем собрании, от имени всех собственников кто-то из них заключит договор, а все собственники квартир, по этому договору, будут представлять сторону, принимающую услуги.

Затем жильцы должны заключить договоры с энергообеспечивающими организациями. Вот тут уж все просто - каждый сам за себя. Заключил договор, плати исправно и будь уверен, что ни при каких обстоятельствах тебя не лишат ни горячей воды, ни отопления, ни газа - даже если весь твой дом задолжал миллион долларов. Но здесь все же возникает проблема: наши энергетики ну никак не хотят идти на индивидуальные договоры с каждым собственником. Объясняется это сложностями технического характера (у многих жильцов нет приборов учета потребленной энергии) и трудностями, которые могут быть вызваны работой с каждым конкретным человеком, получающим услугу. Так что эта форма управления скорее подойдет для вновь построенных домов, оснащенных всеми техническими «прибам-басами», где, помимо всего прочего, будут жить исключительно сознательные и обеспеченные жильцы.

Вариант № 3: руководить домом будет управляющая компания

При выборе такой формы собственники отдают право на управление своим домом организации или индивидуальному предпринимателю, которые будут вести все жилищно-коммунальные дела дома.
Как надо действовать и что нам будут должны дать

Жильцы на общем собрании выбирают ту или иную управляющую компанию. На следующее собрание приглашается представитель выбранной организации, и стороны заключают договор на обслуживание. За надлежащую плату управляющая компания будет: оказывать услуги по ремонту и содержанию жилья(может сама выполнять все работы или нанимать для этих целей какие-нибудь подрядные организации -ЖЭУ, например - со стороны); предоставлять коммунальные услуги, заключая договора с энергетиками; помогать жильцам дома защищать их интересы в случае возникновения каких-то сложностей жилищно-коммунального характера.

Помимо этого, ежегодно в течение первого квартала текущего года управляющая компания должна отчитаться перед собственниками квартир о проделанной работе по договору. Кстати, он заключается на срок не менее одного и не более пяти лет. После завершения действия договора, если стороны не решат его прервать, он автоматически продлевается на тот же срок, на тех же условиях.

автор Олег Чт 12 Ноя 2009, 08:11

Предлагаю к примеру, полезную информацию в создании
Бизнес-Плана

Управление в ЖКХ. Бизнес-модель Управляющей компании по управлению жилыми домами

+ • Концентрированный опыт консалтинговых проектов в сфере ЖКХ

+ • Исчерпывающее руководство по созданию эффективной УК на 267 страницах от «захода на дом» до финансового учета и моделей инвестирования

+ • Полный комплект шаблонов, форм документов, проектов договоров и нормативной базы

+ • Бизнес-модель экономит Ваши время и денежные средства (на создание продукта затрачено более 4 000 часов работы специалистов)

Стоимость продукта «Бизнес-модель управляющей компании по управлению жилыми домами» — 35 400 рублей

Фрагменты продукта:

2.1.1. Порядок участия управляющей компании в общих собраниях собственников помещений
2.1.2.1. Взаимоотношения управляющей компании с собственниками помещений на основе договора управления домом
6.2. Финансы управляющей компани

Содержание

нормативно-правовая база деятельности Управляющей компании;

комментарии, инструкции по построению Управляющей компании и выводу ее на рынок;

проекты договоров на управление, обслуживание, договоры подряда, трудовые соглашения;

схемы взаимоотношений и модели;

финансовые потоки компании, система управленческого учета;
инвестиционные предложения;

организационная структура, бухгалтерский учет и учетная политика.

Материалы представлены в электронном виде на компакт-диске. Проекты, формы документов содержатся в формате МS Word, что позволяет дорабатывать формы под собственные требования заказчика.

Общие положения

Правовые основы управления недвижимостью в жилищной сфере

Учреждение УК

Сравнительно-правовой анализ организационно-правовых форм юридических лиц. Выбор организационно-правовой формы управляющей компании
Общий порядок создания УК (принятие решения о создании УК, подготовка учредительных документов, открытие накопительного счета в банке, регистрация УК в налоговых органах)

Государственная регистрация УК. Перечень необходимых документов

Типовые формы документов: протокол учредительного собрания УК,

учредительный договор УК, устав УК

Бизнес-модель Управляющей компании

Определение целей, функций и задач УК

Варианты бизнес-моделей (схемы договорных обязательств, финансовых и информационных потоков)

Организационно-функциональная структура УК

Разработка оптимальной структуры УК в соответствии с выполняемыми функциями. Определение результатов деятельности и ответственности УК. Зависимость эффективности управления от площади жилищного фонда, принятого в управление

Положения о структурных единицах УК. Цели, функций и задач подразделения. Описание порядка взаимодействия внутри подразделения, с другими подразделениями. Определение критериев эффективности работы подразделения

Рекомендации по разработке должностных инструкций для сотрудников УК
Формы трудовых договоров

Деятельность Управляющей компании по реализации функций управления жилищным фондом

Реализаций функций управляющей компании при взаимодействии с потребителями ЖКУ (собственниками помещений многоквартирного жилого дома)
Реализация функций управляющей компании по привлечению субъектов, обеспечивающих предоставление жилищных и коммунальных услуг потребителям и взаимодействию с ними

Реализация функций управляющей компании при взаимодействии с другими субъектами правоотношений, участвующими в процессе предоставления и оплаты ЖКУ (финансовые институты, органы социальной защиты населения, структуры управления муниципального образования)

Особенности взаимоотношений управляющей компании с участниками правоотношений в условиях завершенного строительства дома (реконструкции)
Особенности взаимоотношений управляющей компании с другими субъектами управления многоквартирными жилыми домами (в условиях смены управляющей компании, изменения формы управления домом)

Финансы и учет

Управление финансами многоквартирного дома при разных видах договорных отношений

Общая схема финансовых потоков

Формирование платы за жилое помещение

методические основы расчета платы за текущее содержание, капитальный

ремонт, услуги по управлению многоквартирным домом;

порядок разработки и утверждения финансового плана управления домовладением (общее собрание собственников помещений, ТСЖ, органы местного самоуправления).

Формирование платы за коммунальные услуги

методические основы формирования платы за коммунальные услуги;
порядок начисления платежей за КУ (тепло-, электро-, водоснабжение, канализация) при наличии и отсутствии приборов учета (общедомовых и поквартирных).

Организация системы начисления и сбора платежей
определение субъектов начисления платежей при разных схемах договорных отношений;

порядок приема платежей (условия применения и неприменения ККТ, форма счет-квитанции).

Порядок открытия и ведения накопительных счетов
Порядок работы по взысканию задолженности населения за ЖКУ

Управление финансами УК

состав доходов и расходов УК.

Инвестиции

цели привлечения инвестиций;
способы (источники) привлечения инвестиций, влияние на тариф;
система накопительных счетов по капитальному ремонту.

Бухгалтерский учет и налогообложение

Бухгалтерский и налоговый учет

варианты схем ведения учета в УК: преимущества и недостатки;
разработка оптимальной схемы ведения учета;
рекомендации по формированию эффективной учетной политики;
разработка рабочего плана счетов;
отражение хозяйственных операций в бухгалтерском и налоговом учете;
особенности бухгалтерского и налогового учета управляющих организаций;
определение необходимых форм первичных документов, учетных регистров, бухгалтерской отчетности.

Налогообложение

перечень налогов, уплачиваемых управляющей организацией в рамках выполнения функций по управлению многоквартирными домами;
периодичность и сроки уплаты налогов;
формирование рекомендаций по оптимизации налоговых рисков.

Управленческий учет

понятие управленческого учета и необходимость его постановки в управляющей компании.

Посмотреть полную версию можно пройдя по ссылке:
http://www.lexgroup.ru/rus/house-control-cd

автор Олег Чт 12 Ноя 2009, 08:17

Что значит выбрать способ управления многоквартирным домом

Если, прочитав предыдущий раздел, вам стало понятно, почему нужно идти на собрание Собственников или принимать участие в заочном голосовании по выбору способа управления многоквартирным домом, то пойдем дальше и разберемся, а что собственно Собственники должны решить на собрании и как его правильно организовать и проводить.

1. Что Собственники должны выбрать на собрании, какие существуют способы управления многоквартирным домом

В соответствии с законом собственники помещений обязаны в течение года с момента вступления в действие ЖК РФ (то есть до 1 марта 2006 года) выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

Почему "обязаны"? Потому что, вместе с правом иметь имущество в собственности, физическое и юридическое лицо имеет и обязанности, а также ответственность по его надлежащему содержанию с тем, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу как самого Собственника, так и здоровью и имуществу других людей.

2. Что будет, если Собственники сами не выберут способ управления

За них это сделают органы местного самоуправления (в городе Москве - территориальные органы исполнительной власти - управы районов), поскольку они, в свою очередь, обязаны нести ответственность за безопасность граждан в целом, а в данном случае - за безопасность проживания в многоквартирных домах.

3. Чем принципиально отличаются различные способы управления многоквартирным домом

Управление домом со стороны собственников может быть непосредственным и опосредованным или доверительным.

Непосредственное управление со стороны Собственников предполагает осуществление ими тех или иных управленческих функций самостоятельно.
Опосредованное управление связано с передачей Собственниками части управленческих функций другому или другим лицам (физическому или юридическому).
Эти лица (лицо) могут быть из числа Собственников, тогда они избираются на собрании. Избрав выборный орган управления общим имуществом в виде правления или выбрав из своей среды управляющего, Собственники могут создать юридическое лицо, например, товарищество собственников жилья, тогда оно становится их собственной управляющей организацией.

А могут пойти по другому пути. Управление многоквартирным домом может быть доверено посторонним лицам, не входящими в число Собственников конкретного дома. Это может быть либо наемный управляющий или сторонняя управляющая организация. В этом случае с данными лицами Собственники заключают договор управления.

Если Собственники создают собственную управляющую организацию, то договор управления с ней не заключается, а она действует на основании устава, который принимается общим собранием Собственников.

Необходимо иметь в виду, что обычно на практике Собственники одного и того же дома одновременно используют как непосредственное, так и опосредованное управление им. Например, в случае товарищества собственников жилья (ТСЖ) часть функций управления, обычно наиболее важных, осуществляется Собственниками непосредственно в виде решений Собственников, принимаемых исключительно на общем собрании (это высший орган управления); другая функций управления осуществляется опосредованно через избранное правление, а еще часть выполняет лично председатель правления, а также ревизионная комиссия, контролирующая финансовую деятельность правления.

Как видно, Собственники могут создать сложную систему управления в виде ТСЖ, однако она позволяет достаточно просто и реально каждому Собственнику участвовать в управлении домом.

Нужно иметь в виду, что Собственники не всегда создают юридическое лицо, например ТСЖ, для самостоятельного осуществления полного объема управленческих функций. Часть этих функций, опять-таки по договору, может быть передана сторонней управляющей организации или наемному управляющему. ТСЖ в этом случае оставляет за собой также часть функций управления, например, сбор финансовых средств Собственников. Во всех случаях передачи определенных функций управления другим лицам Собственникам следует за собой оставлять такую важнейшую функцию управления как контроль деятельности управляющей организации или управляющего. В противном случае могут возникнуть проблемы с качеством управления.

4. Какой способ управления выбрать

Все зависит от конкретной ситуации, от особенностей многоквартирного дома и его Собственников: от технического состояния дома, состава проживающих, наличия в доме профессионально-грамотных и энергичных лидеров, сплоченного, значительного по количеству и работоспособного актива Собственников.

Например, если среди Собственников нашелся хороший менеджер и к тому же экономист или бухгалтер, имеющий время и желание заняться финансовыми вопросами эксплуатации дома, Собственникам может оказаться более выгодным нанять его на выполнение функций управляющего, а не нанимать человека со стороны. Если среди Собственников подберется целая группа профессионально подготовленных лиц, имеющих желание и возможность заниматься управлением домом, можно создавать ТСЖ для выполнения функций управления в полном объеме самостоятельно. Если в доме нашлись ответственные лица, но они не достаточно профессионально подготовлены, или же есть хорошие специалисты, но не имеющие достаточного времени на управление домом, то также можно создавать ТСЖ, передав по договору часть функций управления сторонней профессиональной управляющей организации или управляющему.

Необходимо знать, что в любом случае, когда Собственники не выполняют все функции управления самостоятельно, а передают их другим лицам, свое исходное право на управление общим имуществом они не теряют.

Хотя в Жилищном кодексе РФ описывается только три способа управления многоквартирным домом, на практике их возможно больше.

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Собственники не создают юридическое лицо. Какие здесь возможны варианты:

1.1. Работу по организации деятельности Собственников осуществляет единственный инициатор или инициативная группа. При решении всех вопросов Собственники достаточно часто собираются на общие собрания или проводят заочное голосование. Заключая договоры с подрядными организациями все или большинство Собственников ставят свои подписи в качестве одной стороны. Каждый Собственник имеет право осуществлять контроль за деятельностью подрядных организаций и по вопросам качества выполняемых работ обращается непосредственно в эти организации. Расчеты по платежам за жилищные и коммунальные услуги, капитальный ремонт осуществляет наемный бухгалтер или единый информационно-расчетный центр по договору с Собственниками. Бухгалтер нанимается также по договору. Открыть счет для сбора средств на капитальный ремонт дома Собственники не могут, поскольку не создали юридическое лицо. Где хранить собираемые средства? В личном сейфе одного из Собственников? Опасно. Формально каждый может влиять на качестве всех потребляемых услуг, однако практически это малоэффективно, потому что "один в поле не воин".

Организационно схема реальна лишь при незначительном числе Собственников (до 10). При большем их числе становится громоздкой, управление домом становится негибким, неоперативным, что в свою очередь проводит к дополнительным проблемам, необходимости проведения новых общих собраний и т.д. В конечном счете эффективность управления и соответственно качество жилищно-коммунальных услуг снижается. При такой схеме управления, если в доме много Собственников, действенность их влияния на управляющего или управляющую организацию при наличии претензий к качеству услуг может оказаться незначительной, поскольку управляющая организация всегда может уклониться от выполнения тех или иных работ указанием на то, что другие Собственники по данному вопросу претензий не высказывают. Поэтому все нижеследующие схемы управления, построенные на передаче Собственниками части своих полномочий выборному лицу или группе лиц из числе Собственников и особенно при создании Собственниками юридического лица (ТСЖ или другого жилищного объединения), более эффективны при выполнении контрольных функций.

1.2. При значительном числе Собственников для выполнения функций управления возможно на общем собрании выбрать из своей среды одного специалиста (в качестве доверенного лица) или нескольких Собственников (создав как бы правление без образования юридического лица). При этом остальные Собственники должны дать выбранным лицам доверенности на представление их интересов при заключении договоров с подрядными организациями, бухгалтером или ЕИРЦ. Заключая договор, доверенное лицо, записывая себя в качестве оной стороны, указывает в качестве основания своих полномочий решение общего собрания о выборе представителя Собственников и полученные доверенности от других Собственников. Выбор подрядных организаций, составление условий договора - это компетенция общего собрания. В остальном схема аналогична предыдущей. Упрощается лишь процедура подписания договоров. Однако доверенное лицо не может само принимать решения по управлению общим имуществом. Все решения опять-таки принимаются общим собранием.

1.3. Собственники, не имея возможности найти в своих рядах профессионального управляющего, нанимают его со стороны (по контракту) или заключают договор управления с управляющей организацией. Этот случай отличается от случая 1.2., когда собственники управляют непосредственно, но через свое (своих) доверенное (ых) лицо (лиц) тем, что в данном случае Собственники заключают договор управления, передавая, таким образом, функции управления другому лицу, а в случае 1.2 функции управления остаются за Собственниками, которые не заключают договор с доверенным лицом, а лишь дают ему доверенность на право подписи от их имени различных документов (оговоренных по предмету и условиям), в том числе договоров. По данному варианту договор с управляющим и управляющей организацией может подписывать в качестве одной стороны каждый Собственник или доверенное лицо (лица).

2. Собрание Собственников для управления многоквартирным домом создает юридическое лицо: товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Полномочия указанных жилищных объединений и их выборных органов описаны в Жилищном кодексе РФ. Основных вариантов управления здесь может быть два:

2.1. Жилищное объединение текущее управление осуществляет самостоятельно через свои выборные органы. Договоры со сторонними лицами подписывает председатель правления объединения. Контроль за выполнением работ осуществляет правление и Собственники, которые, однако, свои претензии по предоставлению жилищно-коммунальных услуг направляют не в адрес подрядных организаций, а в избранное ими правление.

Достоинством схемы является оперативность управления, возможность непосредственно и эффективно влиять на качество предоставляемых услуг.

2.2. ТСЖ или другое жилищное объединение, создаваемое в доме, привлекает наемного управляющего или управляющую организацию. В этом случае возможны два варианта.

Первый вариант. ТСЖ практически все управленческие функции передает управляющему или управляющей организации, заключая с ними договор управления и оставляя за собой минимум функций, например, контрольную и по сбору средств Собственников. Наемный управляющий или управляющая организация заключают договоры с подрядными жилищными организациями на содержание и текущий ремонт дома и ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг. Претензии по качеству работ Собственники предъявляют ТСЖ, которое на основании договора управления эти претензии проверяет и передает управляющей организации, а та, соответственно, - подрядным организациям, ответственным за выполнение тех или иных работ.

Второй вариант, когда ТСЖ часть функций управления оставляет за собой, а часть передает сторонней организации. При этом ТСЖ может самостоятельно выполнять и ряд работ по содержанию и ремонту дома, привлекая или не привлекая для этого подрядные организации.

Если дом - это новостройка, где не так много существенных недоделок, и его техническое состояние удовлетворительно, любой управляющей организации (ТСЖ, частной, самим собственникам) экономически выгодно заниматься управлением такого объекта. Работ по текущему ремонту дома немного, следовательно, не много и затрат, а собрать с Собственников можно достаточно и без особого труда (если в доме основной объем помещений находится в частной собственности, то Собственники в таких домах, как правило, - состоятельные люди). Проблемы с капитальным ремонтом в таких домах также не актуальны (в смысле срочности его проведения). Состав Собственников также более или менее однороден. Это обстоятельство облегчает проведение информационно-разъяснительной работы среди проживающих.

Если дом относится к старой застройке, и в нем много лет не проводился ни капитальный ремонт, ни реконструкция, демографический и имущественный состав Собственников неоднороден, то в этом случае, по крайней мере на период проведения капитального ремонта и реконструкции, нужна "крепкая рука" в виде ТСЖ или другого жилищного объединения, каждодневная работа по проведению информационно-разъяснительной работы, составлению и реализации бизнес-плана. Не факт, что в случае сложившейся застройки и достаточно изношенного фонда, если Собственники выберут способ управления с помощью сторонней частной управляющей компании, то легко ее найдут. Большинство коммерческих организаций сегодня рассчитывают на получение значительной и быстрой прибыли; им интересен бизнес в условиях, как говорят, "коротких денег": вложил средства и быстро в течение 1-2 лет получил возврат с приличной прибылью. Такую компанию может привлечь интерес, не лежащий непосредственно в сфере управления многоквартирным домом (с целью улучшения условий проживания Собственников), а исключительно собственный, например, по размещению рекламы на доме, использованию нежилых помещений и придомовой территории, допустим, для сооружения объекта торговли.

Одним из важнейших преимуществ создания ТСЖ как коллективного органа, представляющего интересы всех Собственников, является их эффективная деятельность по защите прав жителей дома при намерении территориальных органов исполнительной власти предложить придомовую территорию некой фирме под застройку или вообще снести дом, изъяв земельный участок, занимаемый им под предлогом наличия государственной или муниципальной нужды. В этом случае инициативной группе жителей нет необходимости под каждым письмом в органы власти собирать подписи других жильцов, показывая, таким образом, масштаб, то есть и силу протеста. Как правило, такие конфликты носят затяжной характер, поэтому переписка насчитывает десятки обращений. В суд ходить, собирая свидетелей, тоже не просто. Не каждый решится лично встретиться с представителем могущественного застройщика. Другое дело - ТСЖ. Письма подписывает один председатель правления или несколько его членов. И это не их инициатива, а работа, предусмотренная уставом ТСЖ. В суде председатель правления тоже чувствует себя спокойно, потому что знает, что представляет интересы всех Собственников, и они его в обиду не дадут.

По какому пути пойдут территориальные органы власти, защищая интересы города Москвы как собственника жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах а также участвуя в организации и проведении общих собраний, обучении лиц, управляющих многоквартирными домами или имеющих намерение управлять ими? Ответ на него как бы почти очевиден - по пути полного бездействия с тем, чтобы Собственники к 1 марта 2006 года не смогли выбрать способ управления и реализовать его. Это даст им возможность провести открытый конкурс и навязать Собственникам "свою" управляющую организацию. Однако практика уже показывает, что дело обстоит не совсем так. Идет активная работа по побуждению собственников к выбору ДЕЗов в качестве управляющих организаций. В чем тут дело? А в том, что, если Собственники не соберутся на собрание и не сделают сами выбор, то они будут вынуждены заключать договор управления с управляющей организацией, выбранной территориальными органами власти и на их условиях. При этом некоторые Собственники начнут протестовать, отказываться подписывать навязываемый им договор, а те, кто подпишет, будут продолжать писать жалобы в органы власти на плохую работу "назначенной" управляющей организации. Все это - головная боль, социальное напряжение, опасно. Как избежать этих проблем, но предложить Собственникам тот же самый ДЕЗ, который уже записан в число участников открытого конкурса? Очень просто. Немного поработать с Собственниками через своих доверенных людей как среди Собственников (старшие по домам и подъездам, члены некоторых домкомов, созданных по инициативе органов исполнительной власти) и в конце-концов собрать Собственников на общее собрание, где и провести решение по выбору "родного" ДЕЗа. После такого выбора вряд ли какой Собственник будет возмущаться и писать письма в управу района на плохую работу ДЕЗа. Оттуда ответят просто: "Сами выбрали организацию, заключили договор, поэтому мы здесь ни при чем". Создание ТСЖ избавит Собственников от такого поворота событий. Поэтому Собственникам нужно быть очень бдительными в отношении инициирования и инициаторов собрания. Не стоят ли за этой активностью интересы чиновников и хорошо управляемого ими ДЕЗа?

5. Как выбрать управляющую организацию

В настоящее время это самый животрепещущий вопрос, обсуждаемый на страницах прессы и часто задаваемый гражданами в адрес органов исполнительной власти. Очевидно, что Собственники хотят, чтобы в их доме стало лучше, но боятся, чтобы не получилось "как всегда".

В этом вопросе в городе крайне мало опыта, продолжительного по времени и разнообразного по условиям применения, да и тот, который есть, весьма односторонен, поскольку несколько десятков частных управляющих организаций, которые появились за последние несколько лет на рынке услуг управления, работают преимущественно в домах-новостройках, где за эти услуги Собственники платят заметно больше, чем тем же ДЕЗам.

Для начала Собственники должны определиться в главном для них вопросе: чего они хотят в смысле отношения цены за услуги управления, содержания, ремонта общего имущества и качества этих услуг.

Вот три наиболее общих варианта ответа на этот вопрос:

- ничего менять не нужно, пусть и дальше управляет ДЕЗ; хоть и качество работ невысокое, но плата за них вполне устраивает, зачем рисковать, выбирая новую организацию, не будем спешить;
- нужно выбрать частную управляющую организацию, которая бы предоставила услуги более высокого качества и естественно за более высокую цену, чем нынешний ДЕЗ. Кстати, на этих же условиях можно попробовать договориться и с ДЕЗ;
- следует выбрать небольшую частную фирму, которая бы, не улучшая качество услуг, запросила бы за них меньшие деньги, чем ДЕЗ.

Если Собственники выбрали свой вариант ответа, то можно переходить к практическим вопросам, где найти подходящую организацию.

Во-первых, в городе примерно в 4 тысячах домов созданы жилищные объединения граждан (ТСЖ, ЖСК, ЖК), из которых около 400 управляют своими домами самостоятельно. Таким образом, вместе с частными управляющими организациями весь городской рынок предоставления услуг управления ограничивается не более 500 организациями.

Неоднократно проводимые в городе социологические опросы показали, что жители домов, в которых активно действуют жилищные объединения, в среднем чаще дают положительные ответы на вопрос об удовлетворенности качеством предоставляемых услуг, чем жители домов, управляемых ДЕЗами.

Поэтому для начала необходимо осмотреться рядом со своим домом: нет ли подходящего ТСЖ, правление которого согласилось бы за предлагаемую вами цену взять и ваш дом в управление.

Но прежде, чем ходить в правление этого жилищного объединения, зайдите в подъезд, пройдите по лестницам, осмотрите двор, поговорите с жителями дома (желательно опросить не менее десятка человек разного возраста), во что такое управление им обходится, чем они довольны и чем не довольны. Если все увиденное и услышанное в общем вас устроит, заключайте договор с ТСЖ. Дело в том, что некоторые ТСЖ, ЖК и ЖСК не только не уступают ДЕЗам в опыте работы, но и превосходят их, поскольку нередко им приходилось работать в условиях более худших, чем ДЕЗам. Кроме того, ни у одного ДЕЗа нет опыта управления отдельным домом. Они ведь всегда управляли жилищным фондом всего района. А это 300-500 многоквартирных домом. Разница большая. Одно дело, когда каждая сотня рублей на счету, а другое, когда ворочаешь десятками миллионов рублей.

Если по соседству нет подходящего жилищного объединения, поищите рядом дома, у правляемые частными управляющими организациями.

Желательно, чтобы эти дома были похожи на ваши, как говорят, "типовые", с близким к вашему дому годом постройки. Опять-таки, для начала соберите "субъективные" данные, поговорив с жителями этих домом и посмотрев все своими глазами. Одним из важных вопросов, который не стоит упускать, является выяснение существующей между жителями дома и управляющей организацией системы информационного взаимодействия. В том числе: как быстро и насколько качественно выполняются заявки граждан, насколько внимательно и вежливо обращаются с гражданами, приходящими на личный прием, какая, где и насколько регулярно размещается информация о своей деятельности и др. Для получения еще более надежных данных зайдите в управу района и узнайте, сколько было жалоб из этих домов за последний год к ним поступила в пересчете на тысячу человек и сравните это число с соответствующими данными по вашему дому. Зайдите в диспетчерскую службу управляющей организации и поинтересуйтесь содержанием книги заявок жителей, сравнив эти записи с аналогичными по вашему дому, но уже в диспетчерской ДЕЗа. Для еще большей надежности обратитесь с просьбой в государственные надзорные органы (жилищную инспекцию, административно-техническую инспекцию, санитарно-эпидемиологический надзор и пожарный надзор) о предоставлении информации о фактах нарушения управляющей организацией (как интересуемой вас частной, так и "родным" ДЕЗом) действующих норм и правил эксплуатации жилищного фонда. Опять-таки вас должно интересовать как количество выданных предписаний о выявленных нарушениях, так и содержание этих нарушений, например, за последний год. В заявлении необходимо указать адреса соответствующих домов ДЕЗа и частной управляющей организации.

Конечно, важным критерием при выборе управляющей организации является стаж ее работы на рынке услуг. Большой стаж обычно предпочтительней, чем небольшой. Однако в последнее время будут активно появляться новые управляющие организации, не имеющие большого стажа работа. Не стоит сразу их исключить из списка претендентов. Поинтересуйтесь, что за специалисты у них работают, где работали раньше, кто учредитель фирмы. Если это бывшие работники ДЕЗов и ГРЭПов (РЭУ), то ясно, что они не новички и имеют опыт работы по эксплуатации домов. Поговорите с ними лично, выясните, почему они ушли из этих организаций и чего бы хотели на новом месте.

При разговоре с представителями управляющей организации о цене услуг управления, содержания и ремонта дома вас должны насторожить как высокие, так и низкие цены по сравнению с теми, что имеете в своем доме сегодня вы. Выясните причину этих цен, поинтересуйтесь из каких расходов складывается калькуляция цены. Задайте вопросы по наиболее значительным цифрам.

Если первые контакты с предварительно выбранной вами управляющей организацией оказались вполне благоприятными, не торопитесь заключать договор управления. Соберите аналогично описанному способу информацию еще о 2-3 организациях, сравните все "за" и "против" и уже тогда выносите проект решения инициативной группы по выбору управляющей организации на общее собрание Собственников.

Если все-таки сомнения в правильности выбора остаются, заключайте договор управления на минимальный срок - год. Если через год поймете, что не ошиблись, увеличивайте срок договора. Если ошиблись - расторгайте договор.

Существенным недостатком выбора управляющей организации по сравнению с ТСЖ и непосредственным управлением дома Собственниками является то, что деньгами Собственников на нужды управления, содержания и ремонта дома, а также предоставления коммунальных услуг распоряжаются уже не они сами, а другое юридическое лицо и воздействовать на это лицо в смысле целевого и эффективного использования этих средств сложнее. А уж если управляющую организацию выбрали не Собственники, а территориальные органы власти, навязав Собственникам те условия договора управления, которые они посчитали нужными, проводя открытый конкурс по выбору такой управляющей организации, то возможности такого воздействия еще больше уменьшаются.

Наконец, остается открытым вопрос гарантии сохранения управляющей организацией средств, направляемых Собственниками на капитальный ремонт. Не каждый дом может накопить эти средства за 1-5 лет (срок действия договора управления). И вот Собственники решили сменить управляющую организацию, а эти средства находятся на ее счету. Как они будут передаваться другой управляющей организации или ТСЖ, которое решат создать Собственники? Не ясно. Или если управляющая организация разорится, самоликвидируется либо возьмет кредит в банке и исчезнет, где тогда искать деньги? Другое дело с ТСЖ, которое как юридическое лицо может открыть специальный счет на эти цели и ежегодно отчитываться о его состоянии перед Собственниками. Очевидно, гарантий сохранения средств в этом случае больше.

Иногда, сравнивая разные способы управления, говорят о таком минусе ТСЖ и управляющей организации, как возможность отключения в подаче ресурсов в целый дом (вода, тепло, свет, газ и др.) при наличии задолженности по оплате за них у одного из Собственников дома. Такой прогноз делается с учетом того, в этом случае потребителем услуг является не каждый отдельный Собственник, поскольку не он заключает договор на предоставление услуг, а ТСЖ или управляющая организация. А если кто-то свою долю за услуги в ТСЖ и управляющую организацию не заплатил, то они, в свою очередь, не смогут рассчитаться с ресурсоснабжающей организацией и таким образом пострадают все, когда в дом перестанет подаваться тот или иной ресурс. А вот при непосредственном управлении домом каждым Собственником в подобной ситуации пострадает сам неплательщик, отключат ресурс только ему, а остальные такой проблемы даже не заметят.

Действительно, в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" "в жилищном секторе потребителями товаров и услуг…в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются в многоквартирных домах товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений".

Однако подобные "минусы" ТСЖ и управляющей организации не имеют под собой практической основы, потому что любое юридическое лицо, берущееся за управление многоквартирным домом, всегда имеет определенный резерв средств на подобные ситуации, поскольку даже в развитых странах 5% неплательщиков - это типичная картина. С другой стороны, когда "каждый за себя", а все живут под одной крышей - это как-то не совсем уютно. Для того ТСЖ и создается, в частности, чтобы быть коллективной защитой всех Собственников. Может ли один Собственник договориться с монополистом Мосводоканалом о снижении стоимости тарифа на воду? Вряд ли. А вот товариществам собственников жилья, если они объединяться в городской союз и станут монополистом-заказчиком услуг, это будет вполне даже по плечу.

6. Какие функции кроме управления общим имуществом могут выполнять Собственники

Закон не запрещает собственникам помещений помимо основной функции по управлению общим имуществом Собственников самим выполнять некоторые работы, например, по содержанию и ремонту дома. При этом Собственники часть этих работ могут выполнять самостоятельно, например, делать влажную уборку лестничных площадок и маршей, проводить уборку, озеленение и благоустройство придомовой территории, а могут создать собственную обслуживающую организацию, наняв для работы в ней соответствующих специалистов как из собственной среды, так и сторонних.

Так, нередки случаи, когда созданные в домах товарищества собственников жилья или жилищные либо жилищно-строительные кооперативы создают у себя в доме жилищную обслуживающую организацию, в которой могут быть электрик, сантехник, дворники, уборщицы и другие рабочие и инженеры. Распространенным явлением в многоквартирных домах является использование специалистов, совмещающих нескольких функций как по управлению домом (например, управляющий - он же экономист и бухгалтер), так и по содержанию и ремонту общего имущества (или, что бывает чаще, один специалист, выполняющий несколько видов работ по совместительству: например, сантехник одновременно является и электриком). Такое совмещение профессий происходит в целях экономии финансовых средств и улучшения организации работы конкретных специалистов (лучше не бегать из дома в дом, выполняя функции электрика, а вместе с этой функцией выполнять и другие, но в одном доме). Собственникам нескольких рядом стоящих домов можно скоординировать свои действия и нанимать для выполнения однотипных работ одних и тех же специалистов.

7. Стоит ли ограничивать повестку дня первого общего собрания Собственников только вопросом выбора способа управления многоквартирным домом

Конечно, нет. Все вышеперечисленные (одновременно или некоторые из них) и другие вопросы в принципе могут быть включены в повестку дня, рассмотрены и решены на общем собрании, которое будет обсуждать вопрос и принимать решение по выбору способа управления многоквартирным домом. Все зависит от актуальности этих вопросов для Собственников на конкретный момент и тщательности подготовки общего собрания. Например, если для Собственников остро стоит вопрос о застройке дворовой территории многоквартирного дома сторонней организацией без согласования с Собственниками, было бы неправильно обойти этот вопрос на общем собрании, главной темой которого является выбор способа управления. И как бы ни хотели инициаторы собрания избежать обсуждения такого острого вопроса, он все равно будет поднят участниками собрания. Поэтому следует заранее к нему подготовиться и внести в повестку дня. К тому же наличие острых вопросов, затрагивающих интересы многих Собственников - это хороший повод и важное условие для стимулирования Собственников к участию в собрании, поэтому нужно его максимально использовать.

Ко всем неожиданностям на собрании необходимо готовиться тщательно и заблаговременно, продумывая сценарий его проведения так, чтобы в любом случае решить главный вопрос повестки дня - выбор способа управления, но и не оставить без внимания и другие острые вопросы.

Попытка ухода от этих вопросов (особенно в жесткой форме путем оказания давления на желающих высказаться) может стать причиной внутреннего конфликта между Собственниками и привести к срыву подготовки общего собрания и его самого во время проведения. А это крайне нежелательно для будущей совместной работы Собственников.

Перечень выносимых на общее собрание вопросов может зависеть от исходной степени организованности Собственников. Например, если Собственники уже организовали товарищество собственников жилья или другое жилищное объединение, которое выбрало правление, имеющее положительный опыт заключения договоров на управление и обслуживание дома и т.д. - это одна ситуация.

Наличие определенной степени организованности Собственников позволяет инициаторам собрания легче управлять ими, разъясняя первоочередность тех или иных вопросов, выносимых на общее собрание.

8. Могут ли Собственники обсуждать на общем собрании вопросы, которые не были указаны в его повестке дня

Общее собрание Собственников многоквартирного дома - это особое собрание и не следует его путать с любым собранием жителей дома. Оно отличается от собрания общественности по месту жительства тем, что в нем могут участвовать только Собственники конкретного дома или их официальные представители. Поэтому закон устанавливает строго определенный порядок организации и проведения таких собраний.

В ч.2, ст.46 ЖК РФ говорится о том, что общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку его дня, а также изменять повестку дня. С этим следует согласиться, учитывая, что на общем собрании, как правило, рассматриваются важные и подчас сложные вопросы, которые требуют времени для осмысления, а поспешность в их решении может привести к ошибкам и дополнительным материальным и другим издержкам со стороны Собственников.
Однако ЖК РФ запрещает только принятие решений по не включенным в повестку дня вопросам, но не запрещает обсуждение таких вопросов. Поэтому, учитывая известные трудности созыва общего собрания, инициаторы собрания по завершении его официальной части с заранее объявленной повесткой дня могут закрыть его и устно пригласить присутствующих на собрании Собственников принять участие в обсуждении новых вопрос, оговорив, что решения по ним приниматься не будут. В принципе обсуждать не включенные в повестку дня вопросы можно в любой момент проведения общего собрания, однако делать это нецелесообразно, потому что собрание может не уложиться в оговоренные